דרישתם של המתווכים לקבל דמי תיווך גורמת פעמים רבות לחיכוכים לא מעטים בין מוכרי ורוכשי הדירות לבין המתווכים. במאמר הבא נדבר על התנאים הדרושים בחוק על מנת שמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך.
החוק המסדיר את הנושא הינו חוק המתווכים במקרקעין, סעיף 14 לחוק קובע את התנאים לקבלת דמי תיווך:
1. לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין ולא יציג עצמו כעוסק בתחום זה אלא אם הינו בעל רישיון תיווך לכך.
2.הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך במקרקעין, שבה נכללו הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין.
3.הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
כמו כן קובע החוק שהמתווך חייב לפעול בנאמנות, הגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע מהותי הנוגע למקרקעין נשוא התיווך. כן חייב המתווך לנקוט באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי הנוגע למקרקעין נשוא העסקה.
אל בתי המשפט בישראל הגיעו סכסוכים רבים הנוגעים למהותם ופרשנותם של כל אחד מהתנאים הנ"ל שהינם תנאים הכרחיים על מנת שהמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך.
החתמה ע"י מי שאינו בעל רישיון בשם בעל הרישיון:
בפסק דין שניתן לפני חצי שנה, נדונה תביעתו של מתווך שטען כי בין משרדו לבין הנתבע נכרת הסכם תיווך, וכי בעקבות פעולות תיווך שביצע, בעצמו, השכיר הנתבע את הנכס לחברה מסוימת. לטענת התובע, הנתבע מסרב לשלם לו את דמי התיווך עליהם הוסכם, חרף פעולות התיווך שביצע.
הנתבע טען להגנתו כי אמנם בזכות פעולת התיווך הוא השכיר את הנכס אך מי שהחתים אותו על החוזה היה אדם אחר שאינו בעל רישיון תיווך.
בית המשפט קיבל את הטיעון העובדתי של הנתבע ודחה את התביעה מהנימוק כי אדם המבצע פעולת תיווך מבלי שיש לו רישיון, לא זכאי לקבל דמי תיווך. בית המשפט חייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 6,500 ש"ח.
חתימה על הזמנה מבלי שצוינו פרטי הדירות המוצעות:
במקרה זה, פנה הנתבע למתווכת והיא החתימה אותו על טופס, הראתה לו שתי דירות וכעבור זמן מה נודע למתווכת כי הנתבע רכש אחת מהדירות ובשל כך היא הגישה תביעה לקבלת דמי התיווך. הנתבע טען שהוא כבר היה בעבר בקשר עם המוכרת בנוגע לדירה נשוא המחלוקת ולמעשה הוא הגיע להבנה על מחיר הדירה עם המוכרת ללא עזרת המתווכת. כן טען הנתבע שבטופס לא צוינו פרטי הדירות המוצעות והתובעת הוסיפה לטופס ההזמנה ללא ידיעתו את הכתובות ובכללן את הדירה נשוא המחלוקת.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבע ונימק זאת בכך שבמקרה הספציפי הזה לא דיי בהפגשת הצדדים על מנת להיות הגורם היעיל בעסקה.
הגורם היעיל בעסקה הוא לא בהכרח המתווך הראשון:
בדרך כלל המתווך שמביא לראשונה את הרוכשים לדירה, הוא הגורם היעיל בעסקה ויש חיוב לשלם לו דמי תיווך. הסיבה לכך היא כדי למנוע מצב שבו אנשים יגיעו לדירה באמצעות מתווך ואח"כ יפנו באופן ישיר לבעל הדירה ו/או למתווך "קש" וימנעו מתשלום למתווך. אך כפי שנראה לא תמיד הדין כך.
לאחרונה ניתן פסק דין מעניין שבו תבע מתווך אישה שלטענתו חתמה על הזמנה, ראתה לראשונה דירה בתל אביב באמצעותו וכעבור זמן קצר בתה של הנתבעת רכשה את הדירה.
הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי חיפשה דירה עבור בנה אך כשראתה את הדירה, היא ויתרה עליה משום שבנה היה חפץ בדירה שונה לחלוטין. באותו הזמן, בעלה של הנתבעת חיפש אף הוא דירה עבור הבת ומתווך אחר הראה לו את הדירה שנרכשה לבסוף עבור הבת.
לטענת הנתבעת היא ובעלה פעלו בנפרד ולא היו מתואמים בחיפושים אחרי הדירות לילדיהם.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת, דחה את התביעה וחייב את התובע לשלם לנתבעת 10,000 ש"ח הוצאות משפט בנמקו שהתובע לא היה הגורם היעיל שהביא לעסקה ומכך שבעלה של הנתבעת שילם למתווך אחר הסיק בית המשפט כי הצדדים לא ניסו להתחמק מתשלום דמי תיווך.
תיווך במגרש הידוע שהינו למכירה:
מקרה מעניין שבו חתם אדם על חוזה תיווך ולטענתו המגרש שהראה לו המתווך, היה ידוע לו שהוא למכירה, הובא בפני בית המשפט לתביעות קטנות. לטענת התובע הוא הראה לנתבע את המגרש ולאחר מכן חתמו הצדדים על חוזה מכר אך הנתבע סירב לשלם לו. הנתבע טען להגנתו כי הוא היה מודע לקיומו של נכס בשכונה, אולם נאמר לו ע"י המתווך כי מדובר בנכס שונה שהינו בטיפולו הבלעדי של התובע, ועל כן הסכים לחתום על ההתחייבות.
בית המשפט קיבל את תביעתו של המתווך וחייב את הנתבע לשלם לו את דמי התיווך. בית המשפט נימק החלטתו בכך שכאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה ואילו ידע הנתבע קודם לכן על קיומו של המגרש ועל קיומו של השלט עם מספר הטלפון המופיע עליו הוא כבר היה יוצר קשר עם המוכר. אך פנייתו של הנתבע לבעל המגרש באותו היום שבו ראה בחברת התובע את המקרקעין מלמדת כי הוא לא הכיר את המגרש.
הצדדים חתמו רק על זיכרון דברים:
כפי שראינו, החוק קובע כי המתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא לחתימה על הסכם מחייב. מהו בדיוק הסכם מחייב בין המוכר לרוכש? בית המשפט נדרש לאחרונה לענות על שאלה זו.
בין תובע לנתבע נחתם הסכם תיווך ובמסגרתו התחייב הנתבע (המוכר) בהסכם לשלם לתובע דמי תיווך. לאחר החתימה על הסכם התיווך חתם הנתבע הסכם "זיכרון דברים" עם רוכש אך לבסוף חזר בו הנתבע מההסכם על זיכרון הדברים לאחר שהתברר שהדירה לא רשומה על שמו בחברה המשכנת ולא ניתן לחתום על החוזה.
המתווך טען בתביעתו כי עצם החתימה על זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב בין הצדדים ומשכך הוא זכאי לדמי התיווך. הנתבע טען להגנתו כי הוא חתם על זיכרון הדברים לאחר שהמתווך הוציא בעצמו הסכם זה מהאינטרנט, החתימה נערכה במשרדו, המתווך יצר מצג בפני הצדדים שהכול בסדר ומבלי שהיה מיוצג על ידי עורך דין.
בית המשפט דחה את התביעה בנמקו כי המתווך הפר הוראה בחוק האוסרת על מתווך לסייע ולערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ובנסיבות המקרה זיכרון הדברים אינו בגדר הסכם מחייב. בית המשפט חייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ש"ח.
חקיקה ופסיקה שאוזכרו במאמר:
חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996
ת"א 2624/04אלי פיקסלר נ' אדמון (נמרוד) מרק
ת"א 33998/08 גרשי יונה נגד זבידה אמירה
תק 2166/08 טהרי מאיר נגד סדן יוסי
א 10580/07אציל אייל נ' איטח אברהם
ת"ק 2599/08 אנג'לה דיין נגד יוסף כהן
כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כשלהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים.
אודות כותב המאמר:
יהודה לוי, עו"ד מגדלי צרפתי סנטרל (מגדל B קומה 1) רח' הרצל 52, ראשון לציון. טל: 039643797 פקס: 03-9692648 נייד: 050-2262555 מייל: ylevy.law@gmail.com
החוק המסדיר את הנושא הינו חוק המתווכים במקרקעין, סעיף 14 לחוק קובע את התנאים לקבלת דמי תיווך:
1. לא יעסוק אדם בתיווך מקרקעין ולא יציג עצמו כעוסק בתחום זה אלא אם הינו בעל רישיון תיווך לכך.
2.הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך במקרקעין, שבה נכללו הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים במקרקעין.
3.הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
כמו כן קובע החוק שהמתווך חייב לפעול בנאמנות, הגינות ובדרך מקובלת וימסור ללקוחו כל מידע מהותי הנוגע למקרקעין נשוא התיווך. כן חייב המתווך לנקוט באמצעים ראויים לקבלת מידע מהותי הנוגע למקרקעין נשוא העסקה.
אל בתי המשפט בישראל הגיעו סכסוכים רבים הנוגעים למהותם ופרשנותם של כל אחד מהתנאים הנ"ל שהינם תנאים הכרחיים על מנת שהמתווך יהיה זכאי לקבל דמי תיווך.
החתמה ע"י מי שאינו בעל רישיון בשם בעל הרישיון:
בפסק דין שניתן לפני חצי שנה, נדונה תביעתו של מתווך שטען כי בין משרדו לבין הנתבע נכרת הסכם תיווך, וכי בעקבות פעולות תיווך שביצע, בעצמו, השכיר הנתבע את הנכס לחברה מסוימת. לטענת התובע, הנתבע מסרב לשלם לו את דמי התיווך עליהם הוסכם, חרף פעולות התיווך שביצע.
הנתבע טען להגנתו כי אמנם בזכות פעולת התיווך הוא השכיר את הנכס אך מי שהחתים אותו על החוזה היה אדם אחר שאינו בעל רישיון תיווך.
בית המשפט קיבל את הטיעון העובדתי של הנתבע ודחה את התביעה מהנימוק כי אדם המבצע פעולת תיווך מבלי שיש לו רישיון, לא זכאי לקבל דמי תיווך. בית המשפט חייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 6,500 ש"ח.
חתימה על הזמנה מבלי שצוינו פרטי הדירות המוצעות:
במקרה זה, פנה הנתבע למתווכת והיא החתימה אותו על טופס, הראתה לו שתי דירות וכעבור זמן מה נודע למתווכת כי הנתבע רכש אחת מהדירות ובשל כך היא הגישה תביעה לקבלת דמי התיווך. הנתבע טען שהוא כבר היה בעבר בקשר עם המוכרת בנוגע לדירה נשוא המחלוקת ולמעשה הוא הגיע להבנה על מחיר הדירה עם המוכרת ללא עזרת המתווכת. כן טען הנתבע שבטופס לא צוינו פרטי הדירות המוצעות והתובעת הוסיפה לטופס ההזמנה ללא ידיעתו את הכתובות ובכללן את הדירה נשוא המחלוקת.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבע ונימק זאת בכך שבמקרה הספציפי הזה לא דיי בהפגשת הצדדים על מנת להיות הגורם היעיל בעסקה.
הגורם היעיל בעסקה הוא לא בהכרח המתווך הראשון:
בדרך כלל המתווך שמביא לראשונה את הרוכשים לדירה, הוא הגורם היעיל בעסקה ויש חיוב לשלם לו דמי תיווך. הסיבה לכך היא כדי למנוע מצב שבו אנשים יגיעו לדירה באמצעות מתווך ואח"כ יפנו באופן ישיר לבעל הדירה ו/או למתווך "קש" וימנעו מתשלום למתווך. אך כפי שנראה לא תמיד הדין כך.
לאחרונה ניתן פסק דין מעניין שבו תבע מתווך אישה שלטענתו חתמה על הזמנה, ראתה לראשונה דירה בתל אביב באמצעותו וכעבור זמן קצר בתה של הנתבעת רכשה את הדירה.
הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי חיפשה דירה עבור בנה אך כשראתה את הדירה, היא ויתרה עליה משום שבנה היה חפץ בדירה שונה לחלוטין. באותו הזמן, בעלה של הנתבעת חיפש אף הוא דירה עבור הבת ומתווך אחר הראה לו את הדירה שנרכשה לבסוף עבור הבת.
לטענת הנתבעת היא ובעלה פעלו בנפרד ולא היו מתואמים בחיפושים אחרי הדירות לילדיהם.
בית המשפט קיבל את טענת הנתבעת, דחה את התביעה וחייב את התובע לשלם לנתבעת 10,000 ש"ח הוצאות משפט בנמקו שהתובע לא היה הגורם היעיל שהביא לעסקה ומכך שבעלה של הנתבעת שילם למתווך אחר הסיק בית המשפט כי הצדדים לא ניסו להתחמק מתשלום דמי תיווך.
תיווך במגרש הידוע שהינו למכירה:
מקרה מעניין שבו חתם אדם על חוזה תיווך ולטענתו המגרש שהראה לו המתווך, היה ידוע לו שהוא למכירה, הובא בפני בית המשפט לתביעות קטנות. לטענת התובע הוא הראה לנתבע את המגרש ולאחר מכן חתמו הצדדים על חוזה מכר אך הנתבע סירב לשלם לו. הנתבע טען להגנתו כי הוא היה מודע לקיומו של נכס בשכונה, אולם נאמר לו ע"י המתווך כי מדובר בנכס שונה שהינו בטיפולו הבלעדי של התובע, ועל כן הסכים לחתום על ההתחייבות.
בית המשפט קיבל את תביעתו של המתווך וחייב את הנתבע לשלם לו את דמי התיווך. בית המשפט נימק החלטתו בכך שכאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעסקה ואילו ידע הנתבע קודם לכן על קיומו של המגרש ועל קיומו של השלט עם מספר הטלפון המופיע עליו הוא כבר היה יוצר קשר עם המוכר. אך פנייתו של הנתבע לבעל המגרש באותו היום שבו ראה בחברת התובע את המקרקעין מלמדת כי הוא לא הכיר את המגרש.
הצדדים חתמו רק על זיכרון דברים:
כפי שראינו, החוק קובע כי המתווך צריך להיות הגורם היעיל שהביא לחתימה על הסכם מחייב. מהו בדיוק הסכם מחייב בין המוכר לרוכש? בית המשפט נדרש לאחרונה לענות על שאלה זו.
בין תובע לנתבע נחתם הסכם תיווך ובמסגרתו התחייב הנתבע (המוכר) בהסכם לשלם לתובע דמי תיווך. לאחר החתימה על הסכם התיווך חתם הנתבע הסכם "זיכרון דברים" עם רוכש אך לבסוף חזר בו הנתבע מההסכם על זיכרון הדברים לאחר שהתברר שהדירה לא רשומה על שמו בחברה המשכנת ולא ניתן לחתום על החוזה.
המתווך טען בתביעתו כי עצם החתימה על זיכרון דברים מהווה הסכם מחייב בין הצדדים ומשכך הוא זכאי לדמי התיווך. הנתבע טען להגנתו כי הוא חתם על זיכרון הדברים לאחר שהמתווך הוציא בעצמו הסכם זה מהאינטרנט, החתימה נערכה במשרדו, המתווך יצר מצג בפני הצדדים שהכול בסדר ומבלי שהיה מיוצג על ידי עורך דין.
בית המשפט דחה את התביעה בנמקו כי המתווך הפר הוראה בחוק האוסרת על מתווך לסייע ולערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ובנסיבות המקרה זיכרון הדברים אינו בגדר הסכם מחייב. בית המשפט חייב את התובע לשלם לנתבע הוצאות משפט בסך 1,500 ש"ח.
חקיקה ופסיקה שאוזכרו במאמר:
חוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו - 1996
ת"א 2624/04אלי פיקסלר נ' אדמון (נמרוד) מרק
ת"א 33998/08 גרשי יונה נגד זבידה אמירה
תק 2166/08 טהרי מאיר נגד סדן יוסי
א 10580/07אציל אייל נ' איטח אברהם
ת"ק 2599/08 אנג'לה דיין נגד יוסף כהן
כל המידע המוצג במאמר הינו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כשלהי כלפי הקוראים ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים.
אודות כותב המאמר:
יהודה לוי, עו"ד מגדלי צרפתי סנטרל (מגדל B קומה 1) רח' הרצל 52, ראשון לציון. טל: 039643797 פקס: 03-9692648 נייד: 050-2262555 מייל: ylevy.law@gmail.com
יהודה לוי, עו"ד
